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2013.06.10 Monday

前回の続き〜設計契約の解約?

 前回、前々回と「ある種のトラブル?」を題材に、考え方を整理してみた。
有料相談の場合は、秘密厳守なのですが今回のこの件は無料相談。
とは言え、こちらの受け答えの内容は慎重にしないと「私の評判を落とす」事になりかねないので、慎重に対応します。

ここ書く以上、書き方は慎重にしますし、まずけりゃ削除します。

書く目的は「考え方の整理」です。
前回の記事の最後の所「医師ではない人の診断に基づき手術を受けるか』という言い方は、我ながら上手い言い方ができた、と思っています。

今回は、その続き。
「手術は受けない」という答えが妥当な判断だろうと思うので、その場合のゴールを見通しておきたい。

来週、工事契約をする段階らしいのだ。

1.工事契約を進めなければ「工事業者との利害は発生しない」ので、工事契約は延期するのが妥当。
2.設計契約の解約をする。信頼を損なう事実が明らかになりその原因が相手側にある。設計図に対する信頼が保てないので契約破棄。企画図面相当分の費用(設計契約額の1/10)を支払い、残金は支払わない。
3.延期に伴う不利益の損害賠償を請求。1年程度の延期を余儀なくされたので、仮住まい費用1年分(約200万円)に加え、先の企画設計料分(設計契約額の1/10)を損害賠償請求。
4.今回の不利益分は、延期された計画を縮小する事で捻出する。(〜損害賠償額は全額賠償されるとは限らない)

というのが「落とし所」ではないだろうか。
「落とし所」は、発注者側の合意が必要だが、これが難しい。さらに時間がかかる事でしょう。

発注者側も不利益を被りますが、それをどう考えるか・・・。

どちらを見ても、難しい判断を迫られます。
なんとか合意をし、無事次のステージでの作業に着手する事を祈っています。
業界として「誤解を招く対応があった事(〜誤解ではない不適切な対応ですね)」大変残念に思います。




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2013.06.08 Saturday

前回の記事の事

 前回の記事は、あまり読まれていないようだ。

拍子抜けもし、ホッとした感じもある。
なんだか「実務担当者の脚を引っ張っている」感があり少しだけ抵抗があるのだ。
「もっと上のレベルで実務担当して欲しい」感もあるので、発注者側に情報提供しているのだが、思いのほか大事(おおごと)になって来た。

どうやら設計担当者が一級建築士ではないようなのだ。
なんだか、あまりにも違和感のある対応に思えたので、事務所登録(設計を業とするものは事務所登録しなければなりません)内容を調べてみたら、事務所の「開設者」と「管理建築士」が別人だったのだ。

「開設者」は事務所を開いた人で、建築士である必要はない。(それが良いかどうかは棚上げします〜私は良いとは思っていません)
つまり、「管理建築士」が技術的な責任者なので「管理建築士」に実務を担当させるつもりで事務所を(建築士ではない人が)開設する事が可能になっている、という事です。

「名義貸し」という言葉があるように、名前を借りているだけの例もあるらしく、改善されるべきなのだが、根本的には改善されていないようなのです。

建築士の資格は「建築士会」で名簿を閲覧できるようになっているはずですが、これも私の目から見ると不十分で、「名簿があって閲覧できる」という状態にはなっていません。

話は少しそれるが、建築士会の会員名簿が毎年作られている訳ではない事に驚き「改善を求め」ましたが未だに改善されてはいません。

建築士事務所の情報は、それよりは少しだけ「まし」で、事務所登録者名簿は公表されておりWeb上で見る事ができます。
その名簿で見ると、開設者と管理建築士が別人である事がわかった訳です。

開設者が建築士なら、当然管理建築士にもなる(と私は思う)訳で、別人という事は「開設者が建築士ではない」のだと思うにです。
この状態で「管理建築士が実務担当者」なら問題は少ないが、そうではない場合(今回はそうらしい)は微妙で、悪く考えると「開設者が建築士の振りをして実務を担当」という事なのかもしれないのです。つい意地悪な想像をしてしまいます。

「開設者は窓口担当で管理建築士が実務担当」ならば「営業マンと設計部」的な関係なので、ま、ありうる(良いとは思いませんが)のでしょう。

今回の案件では、困った事に「重要事項説明(設計契約前に管理建築士が行なう)」をしていないようです。
この「重要事項説明」は開設者の義務として位置づけられています。
開設者の義務として「管理建築士に説明させる」事が求められています。
それをしなかった事は、言い逃れはできない。

どうなるのでしょうね。
発注者がこれを許すのかどうか、興味深い。
明らかな違法性に目をつぶり「その延長線上に出来上がった図面」を元に工事契約をするのかどうか。
設計に期待されている「責任の重さ」は結局当事者である設計者が「背負わなければならない」が、発注者がそれを要求するかどうか。

(医者だと思っていたが)医者でない人に診断させ、その診断通りに手術をするのだろうか。



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2013.06.04 Tuesday

消費増税回避のつもりが・・・

 消費増税を回避しようというきっかけで新築を検討する人が増えているようです。
ところが「資材の値上がりが・・・」とか「震災復興で人不足で・・・」とか言い出され「工事価格が膨らみそうだ・・・」と感じている人は多いと思います。

消費増税は 5%→8% つまり 3% です。
工事費の増額傾向は、3%どころではない、と思われます。
家づくりでも躊躇すると思うが、できるなら「延期を検討」すべきだと私は思います。
が、勢いもあって、できない場合が多いのでしょうが。

教会建設の相談に応じている、という事を書いたがその後も何度か相談やら報告やらで続いています。

少しまとめておきたいので、メモしておこうと思います。
有料相談なら「秘密厳守」なのだが、無料相談だし(とは言え匿名性を維持しようと思います)。

1.工事契約直前(だと思うのですが)柱を増やしたいと設計者が言い出した。そしてその柱は機能を損なう提案だという。つまり、構造計画に不備があった、という事だ、と私は思う。
2.断熱の仕方が変更になると言われた。外断熱から内断熱に。
3.競争見積のはずだったが1社に決めて準備する事になった。
4.暖房エネルギー源をガスか電気か十分検討したいが設計者は不得意らしい。
5.内装材と音響に関して十分検討したいが設計者は不得意らしい。
6.外観が気に入らない、という印象を持った人が多いらしい。

どれをとっても「依頼人の信頼を損なう」事柄のように私は思います。
4,5,6 は今後の対応で修復可能だが「相性が悪い」では済まされないような気がします。
1,2,3 は「大きな不利益」をもたらし「信頼関係を損なう」事柄だと思います。

私が設計者なら「解任されても止むなし」と思ってしまうような事柄です。

この設計者にとっては「解任されてホッとする」事柄なのかもしれない、とまで思います。
私は「不満に思っている人からの情報」しか聞いていないから「偏りがある」と思います。
だから「設計者解任を勧める」のではなく「このまま進めるためにも関係者の合意確認」を勧めたつもりです。(解任した方が設計者にとっては良いかも知れませんが)

そこで「消費増税回避の話」です。

消費増税回避を念頭に新築に着手した人は多いようですが、その段階では「工事費の増額傾向」は予測できませんでした。(私は急がなくても良いのに・・・という話をどこかで書いたが、工事費の増額傾向は予測できませんでした。)

工事費の増額傾向は今後も続くかどうかはわからないが、競争見積が実行されれば「工事費の透明性」は維持されます。
競争見積ができなくなったきっかけの一つが「時期の問題」ではなかったか、という指摘をしておきます。

だとしたら、様々な問題点のリセットの必要性も加え、延期する事をお勧めします。

経験的な情報提供をすると、競争見積効果は 5〜15% 程度。
競争見積ではなくなった事は、消費増税回避で得られる利益より、損失額は大きいと私は思っています。

「建設会社に便宜を図る」事情があるなら、話は変わります。
「設計者にも便宜を図る」事情がある場合も同様です。
「社会貢献」とか「献身的な・・」という事があっても良いと思いますから。

多くの場合、建設会社に悪意はなく(設計者にも悪意はなく)「良かれと思って」いろいろな対応をします。
ですが「良かれと思って」した対応が「発注者の利益を損なう」場合が少なくありません。
建設会社の視点と発注者の視点が微妙に違うので仕方のない事かも知れません。

気がついた時点で「発注者がリセット」する指示を出せば、たいていは応じてもらえます。
じっくり話し合って「発注者の利益」と「社会の利益」を損なわないように対応して下さい。

建築物は、完成したらそこに何十年も存在し社会に影響を与えます。

様々な事柄が「発注者の利益を損なう方向」に進んでいるように見えるので、差し出がましい事を書きました。

関係者に読んでもらう事を希望しておりません。(読んでも構わないような配慮はしたつもりですが)
関係者ではない人が「そんな事があるのだなあ」と読んでくれたら良いと思っています。

「建設側と一線を画す」設計者(私の事)は少数派ですが、建設会社と敵対する訳ではありません。
むしろ、結果的に「良心的な建設会社の後押し」をする事が多い、と私は思っています。
「競争見積は望む所だ」という建設会社も少なからずありますから。

関係者の方が読まれたら、好意的に読んでくれるとうれしいのですが(私には悪意はないので)。



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